看国家数据:楼市已度过最冷清时刻,但离涨价还有点远

来源:互联网 作者:未知 发布时间:2019-12-17 18:35
4585浏览

编者按:本文来自微信公众号:德科地产频道,(ID:dekedichan),作者:刘德科,36氪经授权转载

1.不太会

国家统计局:11月70城房价变动情况

大家好,我是很喜欢看别人有黑眼圈的刘德科。

我们赶紧来看国家统计局的数据。11 月份 70 个大中城市的房价数据,12 月 16 日已经公布了,我们跟过去一样,很喜欢数一数这 70 个城市里面,二手房价下降的城市有多少个。认真数了一下,有 33 个城市是环比下跌的。

那么 10 月份有多少个城市下跌?35 个。70 个城市里面 35 个,刚好是一半,这个月城市下跌的数量变少了,是 33 个。那是不是意味着行情最冷淡的时间节点已经过去了呢?不急于下判断,我们还会看一系列的数据。

在这里面,深圳的二手房价涨得最多,环比涨了 1.4%,这是全国领涨,涨得最多的。

深圳领涨,大家就会想到上一轮,就是 2015 年甚至 2014 年底,深圳房价首先觉醒,那一轮去库存,深圳的房价是在全国领涨的。深圳涨完了以后,才是上海北京,二线城市四小龙,南京合肥厦门苏州等等。

那深圳会不会重新成为一个发动机?深圳在科技创新、经济发展方面仍然是强劲的发动机,但在房价上涨上,它不会是那么大的发动机了。

这不是深圳的问题,全国现在处在重度调控的状况下,除非再来一次像四五年前的那种全国楼市去库存的宏观政策,深圳才有可能成为超级发动机。那种超级刺激政策不太可能在短期内出现,所以深圳也成为不了太有澎湃动力的房价发动机。

2.不成立

国家统计局:1-11月全国房地产投资和销售数据

其实这两天国家统计局还公布了一份数据,也是每个月都会公布的全国房地产开发投资和销售情况。1-11 月份,商品房销售面积将近 15 亿平方米;商品房销售额将近 14 万亿左右。跟去年比都是增长的。

因为这是 1-11 月份的数据,12 月份结束后,全国商品房的销售额肯定是突破 15 万亿的。

这个话题也是老生常谈了,年初的时候就在讨论今年全国商品房销售额会不会突破 15 万亿,然后我们一直在讲会突破会突破会突破。那么现在只剩下十几天了,这已经成定局了,我们说它会突破,已经没有意义了——肯定突破的嘛。

我们要判断的是未来 10 年,商品房销售的规模会不会萎缩。在我们的研究报告和研究成果里,未来 10 年,中国每一年的商品房销售额都会维持在 15 万亿及以上。或者可以这样讲:未来 10 年商品房销售额会在 15-25 万亿之间缓慢地上扬。

千万不要认为 15 万亿是个顶,15 万亿是新阶段的一个起点。很多人说开发规模越来越萎缩了。行情不好的时候,很容易得出这个观点,但是我们要用宏观数据来分析这些问题。

为什么要讲这个问题?因为我们对于房地产还有多少年的黄金时期,要有清晰的判断。房地产至少还有 10-20 年的黄金时期,过完了黄金时期,接下来会进入白银时期,可能再接下来才进入到伦敦纽约那种断断续续的开发。

房地产这个行业永远都不会消失,只不过我们要抓住它爆发期的红利,未来的 10-20 年都仍然是爆发期。

我们借这个数据稍微展开聊一下,用全国开发投资数据,把每个月的销售额和每个月的平均单价换算出来。这些数据国家统计局都不会直接公布,但是我们可以自己算出来。

你会发现,11 月份的销售金额比起 10 月份是上涨的,销售面积也是上涨的,销售单价也是上涨的。所以如果我们仅仅用 11 月份和 10 月份来对比,这是量升价涨。

我们刚才讲到了,二手房价下跌的城市数量在变少,一手商品房的销售金额、销售面积、平均单价全部都在上升。从这些维度来看,最冷淡的行情大概已经过去了。不是说接下来会马上火爆,那不太可能,但是接下来会是缓缓爬升的一个阶段。这当然受益于整个 10 月份、11 月份的宏观资金面的放松。

我们把今年每个月的数据全部都统计出来了,大家可以在视频里面看到。哪怕放在全年的角度来看,11 月份的销售金额、销售规模也并不低,销售金额约 1.46 万亿,在全年可以排第三,只比 6 月份和 9 月份低点;6 月份有 1.89 万亿,9 月份有 1.61 万亿;销售面积也不是最低,只比3 月份、6 月份、9 月份低。

从 11 月份的整个宏观数据来看,还是处在一个成交两旺、量也升价也微涨的状态。所以现在行情冷淡从宏观面上来讲,已经不太成立了。

3.不新鲜

西安发布「商品房预售资金监管征求」意见稿

西安「对商品房预售资金进行监管」,这个政策对我们房地产行业内的人来讲,是一个非常非常小的新闻。

房地产行业内的一个小新闻,如果放到公众或者是放到房地产行业以外来看,好像每一个新闻都是大新闻。比如我们看到一些媒体在说,有这个政策真好,市场更加透明了,买房人无忧住上好房,不再是奢望。他们觉得,有这样一个政策,我们的楼市环境就能变天。

还有一些人看起来更加专业,评价说这是开发商的紧箍咒。他说开发商或将放弃重资产;另外,长效机制正在逐步成型。

就这么一个政策,开发商就能够放弃重资产?就这么一个政策,长效机制就能成型?

其实我想跟大家说的是,房地产行业的每个人都是知道的,「预售资金监管」住建部在十几年前就已经要求全国各个地方实施了。西安也在实施,这个征求意见稿只是让此前的预售资金监管更严格一点,不是一个新鲜的、重磅的措施,它只是为房地产的规范建设又添了一小块砖,加了一小块瓦。就这种状态。所以,不要对每一个政策都一惊一乍。

4.恰好

广州南沙放松本科及以上人才购房限制

南沙的新闻放在往常好像也是一个大新闻,南沙放松了本科学历及以上人才的购房限制:现在只要你是大学本科学历,跑到南沙去买住宅不用限购;当然,也只能跟当地人一样最多买两套。就是不用把户口迁过去了,现在你我都可以去买了。

南沙在哪里?我们在视频上放了一张小小的地图,从地理上来讲,它是粤港澳大湾区的地理中心点。现在不限购了,我们过去买一套放在那里,也挺好的嘛。

当然,你不要去计较说,现在南沙楼市行情很惨淡,我现在买会不会亏掉啊。有可能亏掉的。但是如果我们把这套房子放 8 年,8 年后你回首一看,会庆幸自己当年趁它放开限购的时候,在粤港澳大湾区的地理中心点买了一套房子。

因为有可能这个限购会重启的,可以趁着这个窗口期进去买一套。短期的涨跌没那么重要,重要的是 8 年以后,你蓦然回首一看,当时是多么英明。

这是我们对南沙的看法,至于它会不会刺激楼市,会不会带动其他城市放松楼市调控,这些东西都太宏观了,跟我们没有直接关系。我们现在要思考的是,如果我们恰好对南沙有点感情,恰好有投资欲望,恰好我们手上有点钱,那就跑去南沙买套房子扔在那里。